Blogu' lu' elish

Un nou blog oferit de blogu.lu

“Viata e pe zile”

10 Nov 2010

Interviu cu Oana Pellea in emisiunea “Profesionistii”

words from Gandhi

04 Oct 2010

Happiness is when what you think, what you say, and what you do are in harmony.

Let’s pray for the DB!

30 Sep 2010

“Every nonkey attribute must be functionally dependent upon the key (1NF), the whole key (2NF), and nothing but the key (3NF), so help you Codd.”

De ce sunt depasite grilele notariale

08 Sep 2010

In luna iunie in ziarul Financiarul a aparut un articol in care se afirma ca „Grila notarilor este depasita de 4 ori de preturile din piata”. Titlul se refera la exemplul vilelor din Bucuresti a caror valoarea este subevaluata in grilele notariale cu pana la 300% fata de valoarea de piata. M-am intrebat cum de se ajunge la asemenea discrepante si am cautat un raspuns in exemplul tarilor unde piata imobiliara este mult mai matura iar generarea unei grile de incadrare a valorii de piata pentru o proprietate nu reprezinta o problema.

In primul rand trebuie stiut ca Standardele Internationale de Practica in Evaluare, prin GN 13, recomanda utilizarea evaluarii globale sau statistice ca metodologie in impozitarea proprietatilor. Pe scurt, evaluarea statistica presupune construirea unui model care sa reflecte relatia dintre valoarea de piata a unui tip de proprietate imobiliara si factorii de influenta, intr-o arie de piata definita. Folosind acest model se calculeaza valoarea de piata a unei proprietati pornind de la caracterisicile acesteia.

Un exemplu foarte bun pentru aplicarea evaluarii prin modele statistice este practica pe segmentul rezidential din Olanda. Suportul pentru aplicarea evaluarii statitstice vine din partea agentilor imobiliari prin asociatia profesionala Netherlands Organization of Real Estate Agents (NVM). In piata imobiliara rezidentiala olandeza agentii imobiliari joaca un rol important fiind implicati in aprox. 90% din tranzactiile imobiliare. Pentru a stabili valoarea de piata pentru o casa, NVM ofera membrilor sai o aplicatie software, numita MarktPositie, cu ajutorul careia pot fi realizate rapid evaluari statistice.

Pentru a obtine o estimare cat mai corecta a valorii de piata pentru o anumita casa sunt necesare date din piata despre caracteristicile caselor tranzactionate anterior si preturile finale de tranzactionare. Pentru construirea modelelor statistice aplicatia MarktPositie foloseste datele furnizate de NVM. NVM poate furniza aceste date pentru ca toti membrii sai pun la dispozitia asociatiei informatiile despre casele pe care ei le au la vanzare. Indata ce o casa este scoasa la vanzare, toate caracteristicile sale precum si pretul de oferta sunt inregistrate si comunicate in cadrul asociatiei. In acest fel membrii NVM au o imagine detaliata, completa si actualizata asupra caselor scoase la vanzare in cadrul NVM. Imediat ce o casa este vanduta statusul sau este schimbat din „activ” in „vandut” iar agentul imobiliar este obligat sa completeze pretul final de tranzactionare si data la care s-a facut tranzactia.

Toate ofertele din NVM sunt publicate si in principalul portal de oferte imobiliare din Olanda, Funda. Diferente este ca pe Funda se face public doar un subset al setului de caracteristici disponibile membrilor NVM.

Acest sistem functioneaza din anul 1973. Anual aproximativ 200 000 de case sunt puse pe piata de catre agentii imobiliari membri NVM si aprox. 145 000 din oferte sunt tranzactionate. In anul 2008 baza de date NVM inregistra deja 3 milioane de case vandute de cand sistemul MarktPositie functioneaza pe piata imobiliara olandeza.

Revenind la situatia din Romania ne intrebam cum trebuie sa actionam pentru a putea ajunge la performantele Olandei. Un prim pas in acest sens ar fi creare a unei baze de date electronice de evidenta a proprietatilor si tranzactiilor imobiliare prin infiintarea unui Sistem de Listare Multipla (MLS). MLS este forma „americanizata” a sistemului olandez din NVM si se bazeaza pe aceleasi reguli permitand inregistrarea caracteristicilor proprietatilor imobiliare, a valorilor de oferta si a preturilor si datelor de tranzactionare. Pe piata imobiliara ramaneasca au fost si inca mai exista tentative de a implementa un sistem MLS. Din pacate pana in acest moment, nu s-a reusit acapararea unui numar suficient de membri incat comunitatea de agenti imobiliari sa poata simti beneficiile apartenentei la un astfel de sistem.

Avand in vedere experienta la RoREN cu sistemul”Bursa de Valori Imobiliare” si exemplul de mai sus al Olandei, pot spune ca elementul esential pentru implementarea unui MLS este protectia unei asociatii profesionale. In acest caz ar trebui sa vorbim de o asociatie care sa cuprinda majoritatea comunitatii de agenti imobiliari si sa aiba puterea sa impuna un regulament de functionar. In moment de fata in Romania fenomenul se manifesta usor invers – nu asistam la dezvoltarea unei asociatii ci la aparitia tot mai multor asociatii care, din pacate, contribuie la fragmentarea comunitatii de agenti imobiliari.

In concluzie, generarea grilelor notariale care sa reproduca cu erori minime situatia reala va fi posibila in momentul in care va exista o baza de date care sa centralizeze preturile de tranzactionare impreuna cu descrierile detaliate a proprietatilor si a conditiilor de tranzactionare.

Surse: – Standardul international de practica in evaluare – GN 13 – Mass Appraisal Methods, Wiley-Blackwell 2008

© 2017 Blogu' lu' elish | Entries (RSS) and Comments (RSS)
Design by Design Your Web Page - Powered By Blog Collector